Publié le 01 Août 2026

La Loi de Finances pour 2026 a introduit l'article 235 ter C du Code général des impôts, instaurant une nouvelle taxe annuelle de 20 % sur la valeur vénale de certains actifs dits « somptuaires » détenus par des sociétés. L'immobilier de jouissance est au cœur de cette réforme : sont notamment visés les logements détenus par une holding et mis à la disposition de l'associé à titre gratuit, ou loués à un loyer inférieur aux prix du marché.

Les critères d'assujettissement à la nouvelle taxe

Ce dispositif ne vise pas toutes les entreprises, mais cible les structures patrimoniales qui remplissent trois conditions cumulatives à la clôture de leur exercice :

• Une valeur vénale totale des actifs (tous actifs confondus) supérieure ou égale à 5 millions d'euros.
• Une prépondérance de revenus passifs (loyers, dividendes, intérêts, etc.) représentant plus de 50 % des produits d'exploitation et financiers.
• Un contrôle (droits de vote ou financiers) exercé à au moins 50 % par une personne physique ou son cercle familial.

Si une société remplit ces critères, la taxe de 20 % s'applique sur la valeur vénale brute des actifs non professionnels concernés, sans possibilité de déduire cette charge de l'impôt sur les sociétés.

Pourquoi l'intervention d'un expert immobilier est-elle déterminante ?

Face à une charge fiscale annuelle d'une telle ampleur, l'approximation des valeurs déclarées représente un risque financier majeur. Le recours à une expertise immobilière indépendante devient une étape indispensable pour sécuriser la situation fiscale de la holding à plusieurs niveaux :

• Justifier les loyers de marché (Valeur Locative) : Le législateur a prévu que les biens immobiliers mis en location dans des conditions normales de marché (loyer de pleine concurrence) échappent à cette taxe. L'expert immobilier est habilité à déterminer objectivement cette valeur locative. Son rapport permet de prouver à l'administration fiscale que le bail n'est pas un loyer de complaisance accordé au cercle familial, justifiant ainsi l'exonération du bien.
• Déterminer l'assiette taxable exacte (Valeur Vénale) : Si le bien reste dans le champ de la taxe, celle-ci est assise sur sa valeur vénale au jour de la clôture de l'exercice. Une évaluation rigoureuse et actualisée des résidences concernées est primordiale pour calculer l'assiette fiscale avec exactitude et éviter de surévaluer l'impôt dû.
• Sécuriser les restructurations patrimoniales : L'une des stratégies permettant d'échapper à cette fiscalité consiste à sortir le bien de la holding pour le distribuer vers le patrimoine privé de l'associé. Lors de cette opération, la valorisation du bien distribué doit impérativement être documentée par une expertise indépendante afin d'écarter tout risque de redressement fiscal (abus de droit) lié à une potentielle sous-évaluation.

Le calendrier d'application

Le dispositif entrera en vigueur pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026, entraînant une première taxation au printemps 2027. Ce calendrier resserré impose aux dirigeants et à leurs conseils d'anticiper la réforme. Une revue stratégique des actifs, couplée à une réévaluation des valeurs vénales et locatives, doit être menée à bien avant cette échéance pour garantir la pérennité du patrimoine.