CABINET XAVIER RICHARD

IMPACTS DE LA TAXE DE 20 % SUR LES HOLDINGS PATRIMONIALES : LE RÔLE CLÉ DE L'ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

Tue, 19 May 2026 19:57:30 +0200

La Loi de Finances pour 2026 a introduit l'article 235 ter C du Code général des impôts, instaurant une nouvelle taxe annuelle de 20 % sur la valeur vénale de certains actifs dits « somptuaires » détenus par des sociétés. L'immobilier de jouissance est au cœur de cette réforme : sont notamment visés les logements détenus par une holding et mis à la disposition de l'associé à titre gratuit, ou loués à un loyer inférieur aux prix du marché.

Les critères d'assujettissement à la nouvelle taxe

Ce dispositif ne vise pas toutes les entreprises, mais cible les structures patrimoniales qui remplissent trois conditions cumulatives à la clôture de leur exercice :

Une valeur vénale totale des actifs (tous actifs confondus) supérieure ou égale à 5 millions d'euros.
Une prépondérance de revenus passifs (loyers, dividendes, intérêts, etc.) représentant plus de 50 % des produits d'exploitation et financiers.
Un contrôle (droits de vote ou financiers) exercé à au moins 50 % par une personne physique ou son cercle familial.

Si une société remplit ces critères, la taxe de 20 % s'applique sur la valeur vénale brute des actifs non professionnels concernés, sans possibilité de déduire cette charge de l'impôt sur les sociétés.

Pourquoi l'intervention d'un expert immobilier est-elle déterminante ?

Face à une charge fiscale annuelle d'une telle ampleur, l'approximation des valeurs déclarées représente un risque financier majeur. Le recours à une expertise immobilière indépendante devient une étape indispensable pour sécuriser la situation fiscale de la holding à plusieurs niveaux :

Justifier les loyers de marché (Valeur Locative) : Le législateur a prévu que les biens immobiliers mis en location dans des conditions normales de marché (loyer de pleine concurrence) échappent à cette taxe. L'expert immobilier est habilité à déterminer objectivement cette valeur locative. Son rapport permet de prouver à l'administration fiscale que le bail n'est pas un loyer de complaisance accordé au cercle familial, justifiant ainsi l'exonération du bien.
Déterminer l'assiette taxable exacte (Valeur Vénale) : Si le bien reste dans le champ de la taxe, celle-ci est assise sur sa valeur vénale au jour de la clôture de l'exercice. Une évaluation rigoureuse et actualisée des résidences concernées est primordiale pour calculer l'assiette fiscale avec exactitude et éviter de surévaluer l'impôt dû.
Sécuriser les restructurations patrimoniales : L'une des stratégies permettant d'échapper à cette fiscalité consiste à sortir le bien de la holding pour le distribuer vers le patrimoine privé de l'associé. Lors de cette opération, la valorisation du bien distribué doit impérativement être documentée par une expertise indépendante afin d'écarter tout risque de redressement fiscal (abus de droit) lié à une potentielle sous-évaluation.

Le calendrier d'application

Le dispositif entrera en vigueur pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026, entraînant une première taxation au printemps 2027. Ce calendrier resserré impose aux dirigeants et à leurs conseils d'anticiper la réforme. Une revue stratégique des actifs, couplée à une réévaluation des valeurs vénales et locatives, doit être menée à bien avant cette échéance pour garantir la pérennité du patrimoine.

COURONS SOLIDAIRES, ENFANTS SANS CANCER !

Mon, 21 Jul 2025 19:00:45 +0200

A l'occasion de la 14ème édition de la course "enfants sans cancer" qui se déroulera le dimanche 28 septembre 2025, nous soutiendrons l'association imagine for Margo :

https://www.enfantsanscancer.fr/imagine-for-margo/

N'attendez pas, joignez-vous à nous dans ce moment de partage lors de la course du 28 septembre ou en mode connecté ! Vous pouvez également et tout simplement soutenir la cause et faire un don :

https://www.alvarum.com/xavierrichard

OBTENTION DE LA CERTIFICATION REV - TEGOVA

Wed, 05 Jul 2023 10:04:20 +0200

Le cabinet Xavier RICHARD EXPERTISES est certifié REV (RECOGNISED EUROPEAN VALUER) par TEGOVA (THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS' ASSOCIATIONS).

Qu'est-ce que le statut REV :

Pour l’expert d’abord qui s’engage sur les plans :

> professionnel (ex. méthodologie),

> dans le temps (ex. quota de formation annuelle),

> éthique (ex. adhésion au code déontologique).

Pour le client qui peut identifier un professionnel :

> expert immobilier reconnu par ses pairs,

> de classe europeéenne,

> porteur d’une assurance qualité sur la mission confiée.

POUR EN SAVOIR PLUS : STATUT REV - TEGOVA

L'EXPERTISE DANS LE CADRE D'UNE PROCEDURE JUDICIAIRE

Thu, 17 Feb 2022 18:07:24 +0100

Divorce, succession, sortie d'indivision sont autant de situations pouvant conduire à un désaccord quant à la valeur vénale de l'immeuble détenu.

Malheureusement dans certains cas, aucune solution amiable n'aboutie et la voie judiciaire est alors l'unique recours.

Ainsi et afin de vous éclairer, voici en quelques lignes, les différentes étapes et la chronologie de la procédure dans le cadre d'une expertise judiciaire :

1 - Votre avocat adresse une assignation à la partie adverse devant le Tribunal Judiciaire compétent contenant la demande d'expertise et les missions que vous souhaitez voir confiées à l'expert.

2 - Le Juge délivre une ordonnance dans laquelle il désigne tel ou tel expert compétent et détermine le cadre de l'expertise (les missions, le délai, la consignation en vue du paiement de la rémunération de l'expert...).

3 - L'expert reçoit l'ordonnance et se doit de répondre dans les meilleurs délais quant au fait d'accepter ou non la mission.

4 - A réception de l'avis de versement de la consignation, l'expert ouvre l'expertise et le délai qui lui a été accordé pour réaliser sa mission commence à courrir (généralement 6 mois).

5 - L'expert convoque les parties et leurs avocats lors d'une réunion technique au cours de laquelle :

- Il entend les parties, procède aux constations matérielles, fait le point sur les pièces reçues et la chronologie des faits, informe sur les besoins de faire intervenir un autre expert dans un domaine de compétence différent, d'une demande de consignation complémentaire...

6 - A la suite de cette réunion technique, il rédige un compte-rendu précisant notamment si une seconde réunion est nécessaire afin de traiter des points n'ayant pu être abordés lors de la 1ère réunion. Compte-rendu dans lequel l'expert demande d'éventuelles pièces complémentaires, informe les parties sur le coût de l'expertise et la chronologie de celle-ci (délais...).

7 - Lorsque l'expert à toutes les pièces en main, il rédige une note de synthèse valant pré-conclusions ou il répond aux questions posées par le juge dans l'ordonnance et relevant de sa mission. L'expert adresse le pré-rapport aux avocats et leur accorde un délai d'un mois pour qu'ils puissent faire leurs observations sur le travail de l'expert via des "dires".

8 - A réception de ces observations et passé le délai d'un mois, l'expert adresse son rapport définitif aux parties et à la juridiction en ayant répondu aux "dires" de chaque avocat.

9 - Passé un délai de 15 jours, l'expert adresse sa demande de taxation au tribunal. Passé un délai compris entre 15 jours et un mois, le greffe délivre une ordonnance de taxe et paie l'expert. Ordonnance de taxe adressée par l'expert en LRAR aux parties.

Bon à savoir :

- La juridiction accorde généralement un délai de 6 mois à l'expert pour accomplir ses travaux. Cependant, une demande de prorogation de délai est souvent sollicitée par ce dernier et dans le cas d'expertises complexes, sa durée peut dépasser une année.

- Egalement, la consignation (rémunération de l'expert) est fixée par le magistrat et s'élève en moyenne à 2 000 €. Une somme qui peut être augmentée par le dépôt d'une demande de consignation complémentaire devant être faite par l'expert auprès du juge.